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답변자 : outsider, 답변일 : 2004-10-01 |
1. 공시지가는 건설교통부장관이 발표하는 표준지공시지가와 시,군,구 에서 이를 기준으로 발표하는 개별공시지가가 있습니다. 표준지공시지가는 일정한지역에서 일종의 표본내지는 샘플이 되는 땅을 선정하여 가격을 측정한것이고, 개별공시지가는 이 표준공시지가를 기준으로 하여 세부적으로 각 개별필지별로 발표하는 가격입니다. 이러한 공시지가는 주로 국세 즉 양도소득세,상속세,증여세 등의 과세기준이 되고, 각종공사등(예; 도로편입시 보상)에 있어서 보상하는 기준이 되기도 합니다.
이러한 공시지가는 결국 땅에 대한 과세기준,또는 보상의 기준이 되는금액입니다.
따라서 양도소득세나 상속세의 기준이 되므로 부모가 사망하여 상속되는경우 상속세를 내야하는데,
상속세의 기준이되는것은 일반매매시가가 아니라 공시지가 입니다.
잘아시겠지만 공시지가는 대부분 일반매매시가보다는 금액이 훨씬 적습니다.
2.시가표준액
시가표준액은 한마디로 국세가 아닌 지방세과세기준이 되는것입니다.
지방세는 취득세,등록세, 등 부동산을 매매했을 경우 발생되는세금인데, 이런 것들은 그 과세기준으로서 시가표준액을 기준으로 합니다. 시가표준액은 지방자치단체에서 미리 정해놓습니다. 따라서 해마다 그 금액이 바뀔수도 있습니다. 아파트의 경우 매매대금은 1억원이지만 시가표준액을 조회해보면 약4000전후(지방에 따라 틀립니다만..) 가 나오며 우리가 세금을 낼때는 시가표준액이상으로 신고하면 문제가 없습니다.
우리가 아파트를 산다면 취득세,등록세.등등 각종 지방세를 내야하는데, 이 시가표준액이 기준이 됩니다.
3.기준시가.
이는 공동주택이나 건물등에(땅이 아님) 국세청에서 미리 정해놓은 가격을 말합니다.
위 공시지가는 땅에 대한 부동산거래에 있어서 정해져있는 가격을 말하나 이 기준시가는 건물에 대한가격입니다. 주로 양도소득세, 상속세,증여세 등의 기준이 되는 가격을 말합니다.
아까 위에서 상속세에 대한 공시지가를 예를 들었는데, 부모가 사망한경우 건물을 상속했다면 그 건물의 가치는 기준시가로 따져서 세금산출의 기초가 됩니다.
즉 같은 아파트라도
내가 산다면 지방세법에 의해 취득세,등록세등을 내야하는데 이경우 기준이 되는것은 시가표준액이며
같은 아파트를 상속받았다면 이는 시가표준액에 의하는것이 아니라 기준시가에 의해 정해놓은 금액에따라 세금을 내게됩니다..
결국 하나의 건물에 시가표준액과 기준시가가 있고, 이가격은 같을수도 틀릴수도 있습니다.
결론적으로
공시지가는 국가에서 국세를 매기기위한 기준점을 삼기위해 땅에 대해서 정해놓은것이고,
시가표준액은 건물이든,땅이든, 지방세를 매기기위한 기준을 삼기위해 정해놓은것이고
기준시가는 국세를 매기기위한 기준이되, 건물에 대해서 정해놓은것입니다.
▶ 토지 시가표준액
○ 토지 시가표준액은 개별공시지가에 지방자치단체장이 결정·고시한 과세표준액 적용 비율을 곱한 가액입니다.
○ 토지 시가표준액 = 개별공시지가 × 과세표준액 적용비율
○ 2003년 취득세·등록세의 과세표준액 적용비율은 전국 동일하게 100%이고, 종합토지세의 과세표준액 적용비율은 시·군별로 차이가 있으나 전국 평균 36.1%이며 「10.29 주택시장 안정 종합대책」에 따르면 2005년에 50%까지 상향조정될 예정입니다.
▶ 건물 시가표준액
○ 건물 시가표준액은 지방자치단체장이 거래가격, 신축·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 결정합니다.
○ 건물 시가표준액〓신축건물기준가액×구조지수×용도지수×위치지수 ×경과연수별잔가율×면적×가감산율
○ 2003년 현재 신축건물기준가액은 ㎡당 170,000원이며, 「9. 1 보유과세 강화 계획」에 따르면 2004년에는 현재 면적에 따라 달라지는 가감산율이 '국세청 기준시가'에 따라 달라지게 되고, 2005년부터는 평가기준이 국세청 기준시가 체계로 변경될 예정입니다. |
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