| 질문자:c114 |
등록일 2011-09-16 11:09, 답변기한 2011-09-16, 조회수 2217 |
A는 6층짜리 갑 빌딩의 3층 301호를 분양받아 병원을 운영하다가, 옆 건물로 병원을 옮기고 301호를 대입학원을 운영하려는 B에게 임대하였다. 그런데, B가 301호에 대한 인테리어 공사를 하려고 하자 갑 빌딩의 4층에서 대입학원을 운영하는 C가 A에게 B에 대한 임대차계약은 갑 빌딩에 동종영업을 허용하는 행위이므로 취소해 줄 것을 요구하였다. C의 요구는 정당한가?
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답변자 : , 답변일 : 2011-09-16 |
일반적으로 상가건물을 건축하여 분양할 때 점포별로 업종을 정하여 분양하는 경우가 많다. 업종을 정하는 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하여 분양을 활성화하기 위한 것이다.
이러한 업종지정 내지 업종제한은 분양자와 수분양자 사이에서 이루어지는 분양계약에 기재되어 있다. 분양계약에서 업종제한을 약정한 수분양자는 당연히 지정업종 이외의 업종을 개설하여서는 안 될 의무를 부담하게 된다.
따라서 점포별로 업종을 지정하여 분양계약을 체결한 수분양자로부터 그 점포를 양수한 자나 그 점포를 임차한 자 역시 같은 상가의 다른 점포 입점자들에 대한 관계에서 서로 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한의무를 이행하기로 동의하였다고 해석하는 것이 상당하여, 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약에서 정하여진 업종제한 약정을 위반하는 경우에는 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종영업의 영업금지를 청구할 권리가 있다.
일단 상가건물을 신축하여 최초로 분양할 때에는 분양자가 작성한 분양계약서 상의 업종제한규정이 근거가 되지만, 일단 상가가 분양되고 나서 각 점포별로 소유자(정확하게는 구분소유자)가 생기면 이 때부터는 관리단이라고 하는 구분소유자들이 구성원이 되는 단체가 구성되게 되고 이 관리단이 상가의 관리를 위하여 규약을 제정할 수 있고, 이 규약에서 업종제한에 관한 규정을 둘 수 있다.
규약에 업종제한에 관한 규정이 포함되어 있는 경우 그 규정에 동의한 구분소유자는 당연히 규약을 지켜야 할 의무를 부담하게 된다.
A의 경우로 돌아가서 살펴보면, 먼저 A가 301호를 분양받을 때 체결한 분양계약서에 업종제한에 관한 약정이 있는지를 살펴보아야 한다.
만약, 분양계약서에 업종제한에 관한 약정이 없다고 한다면 갑 빌딩의 관리단에 문의하여 규약이 제정되었는지, 규약에 업종제한에 관한 약정이 있는지를 살펴보아야 한다. 분양계약서나 규약에 업종제한에 관한 규정이 존재하지 않는다면 C의 요구는 부당한 것이다.
참고로 관리단이 규약을 제정하거나 변경하거나 폐지하기 위해서는 구분소유자의 3/4이상, 의결권의 3/4이상의 찬성이 필요하므로, 규약의 유효성에 대해서도 검토해 볼 필요가 있다. 규약이 적법하게 제정되었는지 다툼이 있는 경우가 많기 때문이다. |
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