| 질문자:c114 |
등록일 2011-09-16 11:09, 답변기한 2011-09-16, 조회수 2718 |
건설회사 A는 시행사 B가 추진하는 주택건설사업에 시공사로 참여하였습니다. A는 시공사로서 주택건설사업의 설계, 분양에 관하여 의견을 개진하였고, B가 분양대금을 유용할 것을 우려하려, 분양대금을 A와 B사의 공동명의 계좌에 입금하여 관리하도록 하였으며 분양계약서에도 시공사로서 날인하였습니다.
또한 A는 B가 작성한 분양광고에 A의 상호를 사용하도록 하였을 뿐만 아니라 모델하우스에도 A의 직원이 파견되어 분양계약 체결 현황 등을 감독하였습니다.그런데 최근 B와 수분양자 C가 체결한 분양계약에 해제사유가 발생하여 수분양자가 C가 A에게 분양대금의 반환을 요구하고 있습니다. 수분양자 C는 분양팜플렛에 A 명의가 기재되어 있고, 분양대금도 A 계좌에서 관리되고 있기 때문에 A가 분양계약의 당사자라고 주장합니다. 참고로 B는 C에게 분양대금을 반환할 자력이 없는 상태입니다.이러한 상태에서 시공사인 A가 수분양자 C에게 분양대금을 반환해야 하는지요.
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답변자 : , 답변일 : 2011-08-01 |
일반적인 주택건설사업에서는 영세한 시행사가 분양사업의 주체가 되고, 대형 건설사들은 단지 시공사로 참여합니다. 하지만, 분양대금이 주택건설사업에 필요한 토지대금, 공사대금의 유일한 재원이 되기 때문에, 시공사들이 분양대금을 관리하는 경우가 많습니다.
또한 요즘 소비자들은 당해 아파트를 어느 시행사가 분양했는지 보다는 어떠한 시공사가 시공하였는지가 중요하게 생각하므로, 분양팜플렛 등 분양광고에 시행사에 관한 내용은 거의 기재되지 않고 시공사에 관한 내용만 기재하는 것이 일반적입니다.
특히 시공사들이 분양계약 현황 등을 확인하고, 시행사가 부정하게 분양계약을 체결하는 것을 방지하기 위하여 분양계약서에 날인을 하는 경우도 많습니다.
이처럼 일반적인 주택건설사업에 있어서 시공사는 단순히 시공만 하는 것이 아니라 분양에도 적극적으로 관여하면서 분양대금을 관리하기 때문에, 시공사가 분양계약상 책임을 부담하는지 여부가 문제됩니다.
이에 관하여 시공사가 분양에 적극적으로 관여하고 소비자들이 시공사를 신뢰하여 분양계약을 체결하여야 한다는 점에서 시공사가 분양계약의 주체라고 보는 견해도 있습니다.
하지만 판례는 수분양자가 체결한 분양계약서의 내용을 중심으로 분양계약의 주체를 판단하고 있습니다.
즉, 분양계약에서 누가 분양계약상 책임을 부담하는 것으로 기재되어 있는지에 따라 시공사가 분양계약상 책임을 부담할지 여부를 결정하고 있습니다.
일반적인 분양계약서에는 시행사가 분양계약상 책임을 부담하고 시공사는 단지 하자보수에 관한 책임만 부담한다고 기재되어 있기 때문에, 대부분의 판례는 시공사의 분양계약상 책임을 부정하고 있습니다.
이는 시공사가 분양에 적극적으로 관여하였거나, 분양대금을 관리하였다거나 분양계약서에 시공사로 날인하였다고 하더라도 동일합니다.
따라서 B와 C사이에 체결되고 A가 시공사로서 날인한 분양계약서의 내용에 따라 A가 분양계약상 책임을 부담하는지가 결정될 것입니다.
일반적인 분양계약서와 마찬가지로 A가 하자보수에 대해서만 책임을 부담한다면, A는 수분양자 C에 대하여 분양계약상 책임을 부담하지 않을 것입니다. 하지만 일부 시공사의 경우에는 수분양자들에게 분양계약서와 별도로 일정한 사항을 확인하거나 약속하기도 하는데, 만약 A가 분양계약서와 별도로 수분양자 C에게 확인서나 확약서를 교부하였다면 그에 따른 책임을 부담할 수 있습니다.
또한 허위 분양광고에 대해서는 시공사가 허위 분양광고에 관여한 경우에는 공동불법행위책임을 부담할 수도 있기 때문에, 분양계약해제사유가 허위 과장 광고에 기한 것이고 A가 허위 과장 광고에 적극적으로 가담하였다면 불법행위에 기한 손해배상책임을 부담할 수 있음을 유의해야 합니다. |
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