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답변자 : , 답변일 : 2011-08-23 |
● 집합건물과 공동주택
집합건물은 건물구조상 일부분이 벽, 문, 계층에 의하여 다른 부분과 차단되어 구조상, 이용상 완전한 독립성을 갖는 건물을 말한다. 이러한 독립부분을 목적을 하는 소유권은 구분소유권이라 한다.
공동주택은 건축법 제2조에 따른 용도에 따른 개념으로서 ① 아파트 (주택부분이 5개층 이상, ② 연립주택(주택의 연면적이 660㎡미터 초과하고 주택부분이 4개층 이하), ③ 다세대 주택(주택의 연면적이 660㎡이하이고 주택부분이 4개층 이하), ④ 기숙사 등으로 구분된다.
집합건물은 공동주택뿐만 아니라 업무시설이나 근린생활시설 등의 용도로도 사용되므로 공동주택을 포함하는 개념이다.
● 개별 하자에 관한 약정> 관계법령 > 민법 순으로 적용된다
집합건물의 하자에 관하여 적용되는 법률은 주택법, 건설산업기본법, 민법, 집합건물에관한법률 등 다양하여 다소 혼란스럽다. 사적자치의 원칙상 개별 계약상의 하자담보책임에 관한 약정이 가장 우선적으로 적용되고, 다음으로 아래 관계법령의 특별규정이 적용되며, 민법은 특별법령 등이 규정하지 아니한 경우에 보충적으로 적용된다.
● 공동주택에서의 하자 담보 책임기간
종래 집합건물에관한법률상 하자담보 책임과 주택법상 하자담보 책임의 관계에 관하여 다툼이 많았고, 대법원도 규율의 목적과 권리행사 주체가 다른 별개의 책임이라고 정리함(2001.1.27선고2001다24891판결)으로써 공동주택의 하자담보 책임 기간이 내력구조별 및 시설공사별 내구수명 등을 감안하여 정하여져야 함에도 집합건물에서 일률적으로 10년이 되는 문제가 발생하였다.
이에, 주택법 제46조 제1항, 제3항, 부칙 제3조 및 집합건물에관한법률 제6조단서 등을 개정함으로써, 공동주택의 분양자와 수분양자사이에 적용되는 집합건물에관한법률 상 하자담보책임 기간을 배제하고, 사업주체는 주택법시행령이 정하는 기간내에 발생하는 하자에 대한 책임을 부담하도록 하였다. 결국, 공동주택에 있어서는 주택법 제46조가 집합건물에 관한 법률에 우선하여 적용된 것이다.
● 주택법상 하자담보책임 기간
민법에 의하면 석조, 석회조, 연화조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성한 때에는 10년으로 되어 있으나, 앞서 언급한 바와 같이 아파트와 같은 공동주택에 있어서는 주택법이 적용된다. 따라서, 공동주택의 내력구조부의 중대한 하자가 발생한 때에는 사용검사일로부터 10년의 범위 내에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 즉, 기둥.내력벽은 10년, 보. 바닥, 지붕은 5년, 대지조성공사, 2년, 옥외급수 위생관련 공사 2년 내지 1년, 철골공사 3년 내지 2년, 마감공사 1년 등이다(주택법 시행령 62조 참조). |
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