이번 서울시의 조례 개정안은 공공관리제를 도입하기 위한 내용에 초점이 맞춰져있다.
먼저 공공관리를 위한 운영기준을 포함했다. 조례에 제6장 공공관리를 신설해 공공관리의 대상 및 적용범위, 비용부담, 공공관리자의 업무범위 등을 정한 것. 공공관리는 원칙적으로 정비구역지정·고시가 있은 날의 토지등소유자의 수가 100명 미만이고 주거용 건축물의 건설비율이 50% 미만인 도시환경정비사업과 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 제외한 모든 조합 시행 정비사업에 적용된다.
적용범위는 정지구역 지정 고시 날부터 시공자를 선정까지이며, 조합이 총회의 의결을 거쳐 시공사 이후의 업무 지원을 받고자 하는 경우에 조합은 구청장이 지정하는 주택공사 등과 계약을 체결해야 하며 이에 소요되는 비용을 부담해야 한다.
구청장은 추진위원회 구성을 위한 용역 및 선거관리위원회 위탁 비용과 위탁관리 수수료를 부담하며, 시장은 자치구 재정력을 감안해 추진위원회 구성을 위한 소요비용과 공공관리 위탁수수료의 70% 범위 내에서 구청장에게 비용을 지원할 수 있다.
공공관리자의 업무범위는 ▲추진위원회 구성을 위한 위원회의 위원 선출에 관한 선거관리위원회 위탁과 설계자 및 시공자 외의 용역업체 선정방법 등에 관한 업무 지원 ▲조합설립 준비업무에 관한 지원 ▲추진위·조합의 운영 및 정보공개 업무의 지원 ▲추진위·조합이 제출한 관련 자료의 검토 및 조치 등이다.
공공관리 과정에서 서울시장은 추진위원회 위원 또는 조합임원의 선거관리에 관한 업무지원을 효율적으로 추진할 수 있도록 선거관리위원회의 업무위탁에 관한 사항과 주민설명회 개최 및 입·후보자 등록공고 및 등록에 관한 사항, 합동연설회 개최에 관한 사항, 주민선거 실시에 관한 사항, 그밖에 선거관리를 위해 필요한 사항 등을 포함한 선거관리기준을 작성해 보급할 수 있으며, 공공관리자 및 위탁관리자는 위탁관리자의 지정 및 계약에 관한 사항과 정비사업전문관리업자 선정 및 계약에 관한 사항, 추진위 위원 및 조합 임원의 선거관리에 관한 사항 등에 대한 자료를 인터넷과 그 밖의 방법을 병행해 일반에 공개해야 한다.
한편, 구청장은 공공관리를 받고 추진위·조합인 사업시행자가 토지등소유자로 변경된 경우 그동안 지원한 공공관리의 비용을 환수하게 되며, 시장은 환수방법·절차 및 기준 등에 대해 규칙으로 정할 수 있다. 또한 추진위원장 또는 조합 임원은 비용이 수반되는 업무를 추진하려는 때에 미리 관련 자료를 공공관리자 및 위탁관리자에게 제출해야 하며, 추진위원회·주민총회·조합총회 및 조합 이사회·대의원회의 회의 결과를 다음 날까지 공공관리자 및 위탁관리자에게 제출해야 한다.
∥시공자 선정시기 및 기타
개정안은 또 시공자의 선정시기를 사업시행인가 후로 규정했다. 시공자 선정을 인가된 사업시행계획을 반영한 설계도서에 따라 경쟁입찰의 방법으로 하도록 한 것.
추진위·조합은 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 설계자를 선정해야 하며, 시장은 정비사업전문관리업자·설계자·시공자의 선정방법 등에 대해 ▲업체 선정에 관한 세부절차 ▲업체 선정 단계별 공공관리자 등의 기능 및 역할 ▲추진위원회·주민총회·조합총회 및 조합의 이사회·대의원회의 의결사항 ▲입찰 위반행위자에 관한 조치 등의 내용을 포함하는 구체적인 기준을 정해야 한다.
이외에도 개정안은 재개발사업의 노후도 요건을 필수요건으로 규정했으며, 준공업지역에서의 임대주택 건설 기준을 재개발사업을 준용하도록 했다. 또한 권리산정기준일을 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전까지 시장이 따로 정하는 날로 명문화했다.
∥정비사업 관련 당사자 “글쎄요…”
하지만 이번 서울시 조례 개정안과 관련한 정비사업 관련 당사자들의 의견은 대체로 부정적이다. 공공관리를 강제하고 공공에서 사업과정에 과도하게 개입하는 것은 주민 재산권의 침해 소지가 있으며, 사업시행인가 후에 시공사를 선정하는 것도 문제가 발생할 여지가 있다는 의견이다. 일부에서는 “입법예고된 모습으로 조례가 개정된다면 오세훈 시장 등에 대한 낙선운동 등을 통해 문책 할 것”이라는 강경한 목소리도 나오고 있다.
이와 관련해 장위15구역재개발통합추진준비위원회 이신희 위원장은 “주민들의 사유재산을 기반으로 사업을 진행하는 재개발사업에 공공이 무조건적으로 관여하겠다는 발상은 민주주의 사회에서는 상상도 할 수 없는 일”이라며 “사업시행인가 후에 시공사를 선정하고 선정 전까지는 조합장의 담보를 통해 자금을 충당하는 위험을 감수하라는 것도 어불성설”이라고 강조했다.
단독주택재건축을 추진하고 있는 고덕2-1지구재건축추진위원회 권태우 위원장 역시 “투명성 재고와 기간단축, 경비절감 등을 이유로 공공관리를 도입한다고 하지만 이에 대한 실효성은 아직까지 증명되지 않은 상황인 만큼 무조건적인 도입보다는 시범지구를 통해 실효성을 입증한 후 주민들이 선택할 수 있도록 하는 등의 도입이 필요하다”고 의견을 밝혔다.
각 건설사에서도 우려가 나오고 있다. A업체의 한 관계자는 “국민들이 원하는 공동주택의 패턴이나 선호도, 설계적 노하우는 어느 업체보다 시공사가 가장 많이 알고 있는 것으로 생각하고 있다”며 “사업시행인가 후에 시공사를 선정할 경우 설계안 변경이 불가피해 사업이 지연되는 등의 문제가 발생할 수 있다”고 설명했다.
또한 “모든 사업장의 시공사 선정시기를 사업시행인가 후로 규정한다면 개정안 공포 직후부터 1년 동안은 수주 대상 물량 자체가 없어지는 상황이 발생해 시장의 안정성에 악영향을 끼칠 소지가 다분하다는 것도 문제가 된다”고 덧붙였다. B업체의 한 관계자 역시 “이번 개정안은 현실적인 부분이 전혀 감안되지 않은 것으로, 입법예고 된 그대로 공포될 것으로 생각되진 않는다”고 전제하고 “시공사가 사업시행계획 수립단계에 참여하지 못한다면 추후 설계안 변경이 진행될 소지가 있고, 공동주택 상품성에도 큰 문제가 발생할 수 있다”고 지적했다.
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