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[질문] 상업용건물 투자수익률 정보,의미,산출방법은?

부동산

질문자:c114

등록일 2010-05-06 14:05, 답변기한 2010-05-06, 조회수 1361

상업용건물 투자수익률 정보,의미,산출방법은?

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답변자 : c114, 답변일 : 2010-05-06

Q1 상업용빌딩 투자정보 조사의 목적은 ?

표부동산 투자시장에 공신력 있는 투자정보를 제공하여 투자자들에게 합리적인 투자판단을 지원하고 상업용 부동산시장의 건전한 발전을 유도

상업용 부동산시장의 동향 파악 및 부동산 정책수립을 위한 기초자료로 활용

Q2 상업용빌딩 투자정보 조사방법은 ?

감정평가사 209명이 표본빌딩 현장방문 및 임대인ㆍ임차인 등과의 면담을 통하여 임대료ㆍ공실률 등을 조사하고 토지 및 건물가격을 감정평가하고 있음

Q3 투자수익률의 의미와 산출방법은 ?

‘투자수익률은 3개월간 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 것으로 소득수익률과 자본수익률을 합산하여 산출

- 소득수익률은 3개월간의 임대수익률을 의미하며, 부동산가격 대비 3개월간의 순임대수입(임대소득에서 경비를 차감)의 비율로 산출
* 순임대수입(임대소득 - 경비) ÷ 기초자산가격(’09.10.1기준)
- 자본수익률은 3개월간의 부동산가격 증감률을 의미하며, 감정평가사가 평가한 부동산의 기초가격(’09.10.1)과 기말가격(’10.1.1)의 차이를 기초가격으로 나누어 산출함
* 자본이득[기말자산가격(‘10.1.1)-기초자산가격(‘09.10.1)]÷기초자산가격

Q4 임대료 수준은 어떻게 파악했나 ?

오피스빌딩(3층이상 평균치) 및 매장용빌딩(1층 기준)의 임대료 산출시 전세금 또는 보증부 월세의 보증금에 대하여는 전환율을 이용하여 월세로 환산

* 보증부 월세기준 임대료 = 전세(보증금) × (전환율)/12 + 월세
예) 보증금 1,000만원에 월세 10만원을 받을 경우 전환율이 12%이면 월세 20만원에 해당됨
1,000만원 × 0.12/12 + 10만원 = 10만원 + 10만원 = 20만원

Q5 임대료 수준 조사시 활용하는 전환율이란 ?

우리나라 부동산 임대시장에서는 전세ㆍ보증부월세ㆍ완전월세 등 다양한 임대계약방식이 공존하고 있음

* 동일 빌딩에서도 임대인과 임차인간 계약을 통하여 전세 또는 보증부월세의 보증금과 월세 규모를 조정하고 있음
전환율은 임대인의 요구수익률로서, 전세금의 일부를 월세로 전환하거나 월세를 보증금 또는 전세로 전환하기 위해 사용

임대사례조사에서는 시장에서 통용되는 전환율을 평가사들이 직접 조사하여 임대료 산정시 적용

* 전환율 = (월세 × 12)/(전세 - 보증금)
예) 현재 전세기준 임대료가 1억 1천만원인 건물이 보증금 1천만원과 월세 100만원으로 계약체결이 이루어진 경우 전환율은 12%임
(100만원×12)/(1억 1천만원-1천만원)=0.12(12%)

Q6 임대료를 월세기준으로 산정한 이유는 ?

다양한 임대계약방식이 공존하는 임대시장에서 빌딩ㆍ지역간 임대료를 비교하기 위하여 전세ㆍ보증부월세 등 서로 다른 계약방식에 의한 조사자료를 한 가지로 통일할 필요가 있음

전세의 경우 외국에는 존재하지 않는 독특한 임대계약방식으로, 전세 형태의 임대료 정보는 외국 투자자들에게 설득력이 낮음

상업용 부동산은 월 임대수입이 주된 투자목적이므로, 월세를 기준한 임대료수준을 비교하는 것이 최근의 추세임

Q7 민간부동산정보회사의 조사자료와 어떤 차이가 있는가?

(조사대상) 민간기관은 오피스빌딩의 임대료와 공실률을 발표하고 있으나, 본 조사는 오피스빌딩외에도 매장용빌딩의 임대료와 공실률 및 투자수익률을 발표함

(표본선정) 민간기관은 표본이 조사기관과 친밀도가 높거나 법인소유의 중ㆍ대형 빌딩 위주로 구성되는 반면, 본 조사는 개인소유 빌딩을 포함하여 지역별 대표성 있는 빌딩으로 구성

* 상업용빌딩 투자정보 조사대상(층별 분포) : 6～10층(49.4%), 11～24층(47.8%), 25층 이상 빌딩(2.8%)
(임대료조사방식) 민간기관은 전화조사 등 간접조사를 통해 조사정보를 수집하여 기준층을 위주로 임대료 수준을 조사하고 있는 반면, 본 조사는 감정평가사가 현지조사 및 임대인등과의 면담을 통하여 모든 층의 임차인에 대한 계약된 임대료를 조사하고 있음

- 민간기관의 임대료 수준은 전세, 보증금, 월세를 각각 구분하여 발표하고 있는 반면, 본 조사는 지역간ㆍ빌딩간의 상호 임대료 수준 비교가 가능토록 전세와 보증금을 해당 전환율로 전환한 월세기준 임대료를 발표하고 있음

출처 : [[국토해양부