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[질문] 정비사업에 있어서 비례율에 대해 알고 싶습니다?

부동산

등록일 2010-04-22, 조회수 1401

정비사업에 있어서 비례율에 대해 알고 싶습니다?

[답변]

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이의제기

답변일 : 2010-04-22

비례율이란

비례율은 정비구역 내 사업완료 후의 대지 및 건축시설의 총추산액이나 총수입금에서 총사업비나 총지출금을 차감하고 난 후 이를 종전자산 평가액으로 나눈 것을 말한다.

비례율은 일반적으로 사업의 경제성을 측정하는 척도로 인식되며, 비례율의 결정요소는 종전자산(신축사업전의 자산, 기존자산) 평가액, 총사업비, 종후자산(신축사업후의 자산) 추산액 등에 의하여 결정되어 진다. 따라서 이들 요소의 금액변화에 따라 비례율은 달라지게 된다.

비례율과 감정평가액과의 관계

다른 조건이 모두 동일할 경우 종전자산 감정평가액이 높아지면 비례율은 낮아지게 되며, 감정평가액이 낮아지면 비례율은 높아지게 된다. 원가가 낮아지면 수익률이 높아지고 원가가 높으면 수익률이 낮아지는 관계와 같다고 할 수 있다. 따라서 종전자산 평가액과 비례율은 반비례하는 관계에 있다.

반면에 종후자산 감정평가액이 높아지면 비례율은 높아지게 되며, 감정평가액이 낮아지면 비례율은 낮아지게 된다. 종후자산은 사업후의 자산으로서 사업의 수익과 직결되기 때문에 종후자산 평가액과 비례율은 비례하는 관계에 있다.

비례율과 사업수익 비용과의 관계

다른 조건이 모두 동일할 경우 사업수익이 많아지면 비례율은 높아지게 되며, 사업비용이 많아지면 비례율은 낮아지게 된다. 즉 사업수익과 비용은 비례율에 직접적으로 영향을 주며 사업수익과 비례율은 비례관계, 사업비용과 비례율은 반비례 관계에 있다.

비례율과 분담금과의 관계

분담금은 조합원이 출연한 자산 가치를 인정받고 새로 분양받은 아파트 내지 상가의 자산을 평가하여 그 차액으로 지불해야하는 대금을 말한다. 분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 차감하여 산출하며, 권리가액은 종전자산 평가액에 비례율을 적용하여 산정한다. 따라서 분담금은 비례율의 증감에 따라 변동된다.

종전자산평가액과 분담금과의 관계

분담금에 대한 가장 큰 오해중의 하나는 종전자산평가액이 높으면 분담금이 적어진다는 것이다. 그러나 분담금을 산정하는 산식에서 보듯이 종전자산평가액이 높아지면 비례율이 낮아지게 되므로 사업수익이나 비용이 증감이 없는 상태에서는 분담금은 변동되지 않는다. 따라서 종전자산평가액이 높아져도 분담금은 줄어들지 않는 것이다.

총수익과 총비용이 불변일 경우 종전자산 평가액이 1,000억원인 경우와 1,100억원인 경우 모두 분담금은 500억원으로 변동되지 않는다. 이는 종전자산평가액의 증가함에 따라 비례율이 낮아져 권리가액이 변동이 없기 때문이다.

비례율과 무상지분율의 구분

비례율과 혼동하기 쉬운 개념으로 무상지분율이 있다. 무상지분율이란 신축 후 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형을 대지지분으로 나눈 값이다. 쉽게 설명하면 종전자산 대지 지분 한 평당 신축아파트를 무상으로 받을 수 있는 평수라 할 수 있다.

대지 지분 20평인 조합원이 24평형을 무상으로 받을 수 있으면 무상지분율은 120%가 된다. 이러한 무상지분율은 과거 지분제방식이 주를 이루던 시기에 논의 되던 개념으로서, 최근에는 대부분의 사업장이 도급제방식으로 진행되므로 비례율이 더 자주 등장하는 개념이 되었다.

그러나 지분제 방식에서 사용되던 무상지분율과 비례율을 혼동하여 비례율이 120%인 경우 대지지분의 1.2배의 신축아파트를 받는 것으로 착각하는 경우가 있다. 이럴 경우에는 비례율이 높으면 무조건 좋은 것으로 생각하게 되는데 매우 큰 오해이며, 비례율과 무상지분율은 엄격히 구분하여 사용해야 할 것이다.

비례율이 높으면 좋은 건가요?

살펴본 바와 같이 비례율은 총수입 총비용 종전자산평가액 등에 의해 산정되어지며, '비례율이 높으면 좋은 건가요' 라는 질문에 단편적으로 대답할 수 없음을 알게 되었다.

즉 비례율이 높은 이유가 종전자산평가액이 낮거나 종후자산 평가액이 높은데 기인한다면 전체적인 분담금에 영향을 미치지 못하므로 좋을 것이 없으며, 우수한 건축설계 시공 등을 통한 일반분양가 상승이나 비용절감을 통한 비례율의 상승은 조합원 분담금을 감소시키는 효과를 가져 올 것이다.

출처 : [[주거환경신문